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Stärkere Regulierung muss wohlüberlegt sein

Prof. Dr. Silke Hüttel zum Bodenmarkt

In den vergangenen Jahren haben sich die Bodenpreise sehr dynamisch entwickelt. Die Ursachen sind vielschichtig: Es gibt beispielsweise Belege dafür, dass die Förderung erneuerbarer Energien und der damit verbundene Flächenbedarf zu Preissteigerungen geführt haben. Wir beobachten zudem eine verstärkte Nachfrage von Personen, die Kapital wertstabil anlegen möchten, welches nicht primär mit Landwirtschaft erwirtschaftet wurde. Auch können landwirtschaftliche Betriebe aufgrund niedriger Zinsen Flächenkäufe günstig finanzieren.

„Landfraß“ lässt Böden ebenfalls teurer werden: Immer mehr Fläche wird versiegelt, vor allem, weil Städte wachsen. Diese Trends führen in stadtnahen Regionen zu einer weiteren Verknappung, wodurch die Bodenpreise dort tendenziell eher höher und stärker gestiegen sind als in ländlichen Regionen.

Während sich die Preise in Stadtnähe nach wie vor sehr dynamisch entwickeln, scheint der rasante Preisanstieg in ländlichen Regionen erst einmal vorbei.

Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass der Wettbewerb um Boden und die Preisbildung nicht als fair eingeschätzt werden, und eine Debatte über stärkere Marktregulierung ist entfacht. Unter anderem wird dabei argumentiert, dass die zunehmende Nachfrage nicht-landwirtschaftlicher Investierender zu ungleichen Machtverhältnissen und einer Verdrängung landwirtschaftlicher Betriebe aus dem Markt führe.

Grundsätzlich ist eine Regulierung des landwirtschaftlichen Bodenmarktes gerechtfertigt. Allerdings ist aus ökonomischer Sicht kritisch zu hinterfragen, inwiefern tatsächlich Gründe für eine Intensivierung vorliegen.

Boden ist ein sehr heterogenes Gut und jede Transaktion kann aufgrund der Standortgebundenheit als spezifisch eingestuft werden, wenngleich Kapital mobil ist. Somit kann nicht von „dem Bodenmarkt“ gesprochen werden, vielmehr handelt es sich um viele lokale Märkte. Dabei sind die jeweiligen Marktformen sowie die im Markt aktiven Personen für die Preisbildung entscheidend.

Studien zeigen, dass über Ausschreibungen tendenziell höhere Preise erzielt werden können und diese eher als fair wahrgenommen werden; allerdings spielen diese deutschlandweit betrachtet im Vergleich zu anderen Veräußerungsformen, zum Beispiel einer Verhandlung, eine eher untergeordnete Rolle.

Weiterhin liegen unterschiedliche Interessen vor, was sich im Marktverhalten der Teilnehmenden widerspiegeln kann. Beispielsweise können landwirtschaftliche Betriebe eher an Flächen interessiert sein, die für die Eigenbewirtschaftung geeignet sind. Investierende sind hingegen eher an Flächen mit Verpachtungsmöglichkeiten interessiert und haben dadurch mehr Kaufoptionen als standortgebundene Betriebe, was sich in der Preisbildung niederschlagen wird.

Wird zudem die geringe Bodenmobilität, weniger als 2 % der landwirtschaftlich genutzten Fläche (LF), berücksichtigt, kann nicht von einem Markt mit den typischen Kräften von Angebot und Nachfrage gesprochen werden. Das komplexe Zusammenspiel der einzelnen Faktoren in lokalen Märkten führt vielmehr zu unterschiedlichen Wettbewerbskonstellationen, die durch lokal Agierende sowie deren Verhandlungsstärke und -geschick geprägt sein können. Daher kann nicht von einer grundsätzlichen marktbeherrschenden Stellung einzelner Käufergruppen gesprochen werden. Auch ist eine Differenzierung nach landwirtschaftlichen und nicht-landwirtschaftlichen Erwerbenden nicht zielführend; beispielsweisende gibt es Investierende mit landwirtschaftlichem Kapital.

Eine stärkere Regulierung muss daher wohlüberlegt sein und es gilt zunächst, die Informationslage für im Markt Aktive und für fundierte Politikberatung zu verbessern. Dazu zählen gezieltere Information über Kauf- und Pachtmärkte sowie über Transfers von Unternehmensanteilen landwirtschaftlicher Betriebe. Eine erhöhte Markttransparenz kann durchaus dazu beitragen, Informations- und somit Verhandlungsvorteile Einzelner zu verringern und so für ausgeglichenere Voraussetzungen bei der eigentlichen Preisverhandlung sorgen.